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卖房几十年 反悔为哪般

发布时间:2018-12-26 08:56:57























    近年來,小産權房、農村宅基地等話題備受社會各界關注。我國尚未完全開放農村宅基地等集體土地使用權的流轉,但在一些地區農村房屋連同宅基地出售的現象較爲普遍,尤其是城市邊緣地帶的“近郊村”,有很多農民將自己農村宅基地上的房屋出售給城鎮居民或非本集體組織成員。隨著城市建設不斷推進,這些“近郊村”被列入征收拆遷範圍,高額的征收補償款讓曾經的賣房人心生悔意,于是訴諸法院以當初簽訂的房屋買賣合同違反法律規定爲由,請求確認合同無效,返還房屋。

    前不久,紅山區人民法院先後審理了三起農村房屋買賣糾紛案件,房屋出賣人均訴請確認房屋買賣合同無效,因各案情形不同,法院分別作出判決。

【案例一】

                                                        賣房人去世  子女“變臉”

    家住紅山區西城辦事處(原城郊鄉)某村的林小雙(化名)與其妻子張百英(化名)共有一處宅基地,1998年7月28日,林小雙與本鄉另一村民組村民楊亞軍(化名)簽訂《房屋買賣合同》(以下簡稱《合同》),將其坐落在紅山區原城郊鄉某村二組的房屋以人民幣79000元的價格出售給楊亞軍。1998年7月29日,楊亞軍交清全部房款,林小雙向其交付了房屋。同日,雙方又到38858α万发国际紅山區公證處辦理了一份贈與公證,公證書中記載,林小雙與張百英共同將《合同》中所涉房屋贈與給楊亞軍,林小雙與張百英均在贈與書上簽名。1998年8月17日,林小雙與楊亞軍就買賣房屋辦理了産權變更登記。38858α万发国际房地産管理局爲楊亞軍發放了房屋所有權證,林小雙于2001年1月份去世。

    2018年1月19日,張百英去世。2018年5月4日,上述房屋被國家征收,楊亞軍與政府征收部門簽訂拆遷安置補償協議,協議確定征收拆遷補償款近245萬元。

    2018年8月7日,林小雙與張百英的子女林芳、林華、林然、林聰、林平、林靜(均爲化名)等六人提起訴訟,稱其父母均已病故,當年賣房時其母張百英並不知情,且楊亞軍非本集體經濟組織成員,故雙方簽訂的《合同》無效。現該房屋已經被政府征收,楊亞軍獲得補償款200多萬元,請求法院判令《合同》無效並給付六人征收補償款60萬元。庭審中,六原告補充稱,1998年其父與楊亞軍又辦理了贈與公證,請求法院查明雙方是房屋買賣關系還是贈與關系,如果是贈與,則房屋買賣關系因爲意思表示虛假而無效。另外,楊亞軍雖是農民身份,但其戶籍所在地是原紅山區城郊鄉另一村民組村,雖系同鄉但不同村,且楊亞軍在本村亦有宅基地。

    楊亞軍庭審中辯稱,《合同》簽訂于1998年,當時的法律法規未禁止此類買賣行爲,故法無禁止即可爲。《合同》是雙方當事人的真實意思表示,亦不違反當時法律法規的強制性規定,應爲有效,六原告請求給付60萬元征地補償款于法無據。房屋買賣行爲發生距今已有20余年,且合同相對人林小雙早已去世,其妻子張百英亦于不久前去世。二人在世時均未就此提出任何異議,六原告受利益驅使,意圖反悔違約,其行爲嚴重違反了誠實信用原則,故請求法院駁回其訴訟請求。

    紅山區人民法院經過審理認爲,案涉房屋買賣的事實發生于1998年,張百英的死亡時間系2018年,在此期間,張百英本人未就上述《合同》主張過權利。另從公證書中體現出,張百英當年對處分房屋知情並認可,故六原告主張其父林小雙與楊亞軍簽訂的《合同》侵犯了該房屋共有權人即其母張百英的權利的理由不能成立。六原告另主張楊亞軍非本集體經濟組織成員,購買房屋的行爲應爲無效,因其未能提供證據證明該《合同》簽訂時存在違反法律法規的禁止性規定、或存在損害國家、集體、第三人及社會公共利益等合同無效的法定情形,故六原告所持該理由亦不能成立。《中華人民共和國民法總則》第六條:“民事主體從事民事活動,應當遵循公平原則,合理確定各方的權利和義務”及第七條:“民事主體從事民事活動,應當遵循誠信原則,秉持誠實,恪守承諾。”本案中,被告楊亞軍已實際使用系爭房屋及土地達20年之久,買賣雙方理應遵循誠實信用原則,尊重事實,維持被告對訴爭房屋及土地的占有、使用、收益和處分的權利。現六原告訴請判決確認其父林小雙與被告簽訂的《合同》無效,亦有失公平和誠信。綜上,判決駁回林芳、林華、林然、林聰、林平、林靜確認《合同》無效及要求楊亞軍給付60萬元征收拆遷補償款的訴訟請求。

【案例二】

                                                           曆經27年 房屋能否回到從前

    1991年,紅山區東郊村村民鄒某將其在宅基地上自建的磚木結構房屋三間及其院落以4500元的價格出售給紅山區居民趙某(城鎮居民)。2018年初,紅山區政府決定對包括東郊村在內的城區東部大部分土地予以征收,趙某所購鄒某房屋在征收範圍之內。2018年5月9日,鄒某向紅山區人民法院起訴,以當年出售房屋未辦理過戶、趙某系城鎮居民、未享有東郊村集體組織成員資格爲由,請求法院確認其1991年與趙某簽訂的的《住宅轉讓書》(房屋買賣合同)無效。

    訴訟中,趙某答辯稱其1991年受讓案涉房屋爲毛坯房,期間進行裝修並四次進行翻建,裝修花費近兩萬元,且居住長達27年。案涉房屋未過戶是因爲鄒某不肯支付過戶費用,房屋買賣合同爲雙方的真實意思表示,不存在合同法的無效情形。原告趙某因案涉房屋的土地升值和拆遷巨額補償等原因主張合同無效違反誠實信用原則,嚴重損害社會的信用機制,對于該違法行爲,人民法院應該予以訓誡,亦應依法駁回其訴訟請求。同時,《住宅轉讓書》已經簽訂了27年之久,超過了法律保護的最長訴訟時效20年。

    法院經審理查明,鄒某系38858α万发国际紅山區東郊村一組村民,趙某系城鎮居民且非該村集體組織成員。1991年3月1日,鄒某與趙某簽訂《住宅轉賣書》,將其所有的坐落于東郊村一組的三間磚瓦房以4500元的價格賣給趙某,轉賣書中確定了房屋所在院落四至及面積,並約定了房款給付方式。當日,鄒某將案涉房屋及土地交付趙某居住使用至今,期間趙某分別于1991年、1995年、2008年對房屋進行了裝修和修繕。

    紅山區人民法院認爲,原、被告就訴爭房屋及土地使用權于1991年簽訂的《住宅轉讓書》系雙方當事人真實的意思表示。盡管被告非爭議房屋所在地的集體經濟組織成員,但雙方當事人的買賣行爲發生在1999年國務院禁止性規定出台之前,且被告已經實際使用案涉房屋及土地長達二十多年之久,雙方當事人理應遵循誠實信用原則,尊重事實,維持被告對訴爭房屋及土地的占有、使用、收益和處分的權利,原告訴請確認雙方簽訂的《住宅轉讓書》無效,有失公平和誠信。被告趙某辯稱原告的訴訟請求已經超過訴訟時效,因本案雖請求確認合同無效,但屬于物權請求權範疇,並非債權請求權,故不適用訴訟時效之規定。綜上,依照《中華人民共和國民法總則》第六條“民事主體從事民事活動,應當遵循公平原則,合理確定各方的權利和義務”、第七條“民事主體從事民事活動,應當遵循誠信原則,秉持誠實,恪守承諾”規定,判決駁回鄒某的訴訟請求。

【案例三】

                                                               房屋拆遷 分我一半補償款

    紅山區原城郊鄉某村的陳某去世後,其妻子李燕(化名)于2003年7月在紅山晚報發布售房信息,出售位于紅山區西城菜市場附近登記在陳某名下的院落及房屋。紅山區居民吳小莉(化名)以 16萬元的價格買得該房屋,李燕及其兩個兒子陳大某、陳小某作爲房屋繼承人分別在買賣合同上簽字,並于交易當日將房屋交付給吳小莉。其後的十幾年時間,一直相安無事,在此期間吳小莉將集體土地使用權變更至自己名下,對所買的部分房屋進行了翻建,並在院落裏擴建了兩棟房屋,所有房屋辦理産權登記時均登記在陳某名下。   

    2017年下半年,上述房屋及院落被列入政府征收範圍。

    2018年5月,李燕及陳大某、陳小某將房屋買受人吳小莉訴至紅山區人民法院,請求法院確認雙方2003年簽訂的買賣合同無效,並分得房屋征收補償款二分之一的份額。

    紅山區人民法院審理後認爲,被告吳小莉爲城鎮居民,原、被告買賣的房屋所占用的土地系農村宅基地。《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款“宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。”第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設……”;《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發[1999]39號)第二條“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得爲違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房産證。”2007年12月30日,國務院辦公廳發布《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策通知》(國辦發[2007]71號)指出“農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小産權房。”案涉的房屋買賣協議書及房屋買賣合同涉及了宅基地的買賣,違反了法律和國家有關政策的規定,應認定爲無效。

    原、被告雖認可案涉房屋已被列入征收範圍,但明確尚未簽訂協議,對于是否實際征收,征收的標准、範圍、補償等情況現尚未確定。因此,三原告訴請對整體征遷補償款享有二分之一的份額,依據不足,法院不予支持。

根據上述事實和有關法律規定,法院判決李燕、陳大某、陳小某與吳小莉于2003年8月1日簽訂的房屋買賣合同無效。因涉案房屋尚未進入征收程序,對李燕等要求分得二分之一征收補償款的訴訟請求予以駁回。

【編者的話】

    以上三起案例均系農村宅基地上房屋買賣引發糾紛,不同之處在于案例一屬于本集體經濟組織以外的農民之間房屋買賣,案例二、案例三則是城鎮居民購買了農村宅基地房屋。

    不允許農民將本集體經濟組織所有的宅基地及房屋賣給外村農民的法律依據爲1999 年《土地管理法》的第62條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……”及63條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設……;但是,符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破産、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”的規定,也就是說,集體經濟組織成員可以使用本集體經濟的土地辦企業或建住房,但不得出讓、轉讓或出租,因此集體建設用地流轉在法律上是被禁止的。農民之間的宅基地上的房屋轉讓應限定在本集體經濟組織內部。   

    我國現有法律包括物權法都沒有對是否允許城鎮居民在農村購買宅基地或者房屋作出明確規定。禁止城鎮居民購買農村宅基地上房屋的政策性規定最早是國務院辦公廳1999年5月6日頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條:“農民的住宅不得向城市居民出售”,2004年12月國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調:“加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”2015年12月23日至24日,最高人民法院在北京召開第八次全國法院民事商事審判工作會議。該會議紀要關于農村房屋買賣問題明確指出:“在國家確定的宅基地制度改革試點地區,可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而産生的糾紛。在非試點地區,農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人,該房屋買賣合同認定爲無效。”因此,目前法院裁判此類案件一是適用國家政策,另外的依據就是最高法院“民八會議紀要”。

    既然如此,案例一和案例二爲何要駁回原告的訴訟請求呢?上述禁止性規定均于1999年頒布或實施,這兩起案件房屋買賣行爲在此之前,根據“法不溯及既往”的原則,在沒有特別規定的情況下,不能用“後法”來規範調整“前行爲”,所以法官沒有支持原告的訴訟請求。這兩起案件判詞中,法官均引用了民法總則的第六條“公平原則”和第七條“誠實信用原則”,旨在通過案件審理,發揮司法的調節指引作用,弘揚社會誠信,維護公平正義。

    對于案例三,法官依法作出無效判決並不等于支持毀約失信行爲,關鍵是合同認定無效後如何處理的問題。《中華人民共和國民法總則》第一百五十七條“民事法律行爲無效、被撤銷或者確定不發生效力後,行爲人因該行爲取得的財産,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的, 依照其規定。”所以,即使合同確認無效,案件判決也要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規範當事人交易行爲”爲指導,注重法律效果和社會效果的有機統一。

    對于上述類型案件,全國各地法院判決也不盡相同。有的法院認爲,合同無效則自始無效,采取“一刀切”的做法,沒有特例。但實踐當中,往往存在這樣的問題,農民已不是實際意義的農民,尤其是位于城市邊緣的一些近郊村或城中村,隨著城市化進程,包括宅基地在內的土地被全部征收,集體經濟組織已不複存在,原來的農民已經變爲城鎮居民,從事工商業或其它行業,與農業無關,並且大多數在城鎮已經購買了商品房,只不過按照現行的戶口政策其身份是農民。這樣的農民將自己的房屋出售後遇到拆遷返悔起訴確認合同無效怎麽處理?一律認定爲無效,從公平的角度來說是否會産生不公平的效果?

    目前,國家已經確定了一些試點地區,農村宅基地是可以自由留轉。十八屆四中全會以來,農村集體土地“三權分置”改革已經全面推開,農村集體土地流轉及房屋買賣或將出台新規。爲避免此類案件在各級各地人民法院審理過程中出現“同案不同判”的現象,統一裁判尺度,使農村房地産買賣行爲有章可循、有法可依,有關部門應當盡快出台相關法律規範,維護農村整體穩定,促進農村集體土地交易走向健康發展的良性循環軌道。

    通過以上三案的審理,可以看出紅山區人民法院堅持司法的規範引領作用,根據個案的不同情況予以區別對待、分別處理,既有力的維護良好的社會經濟秩序,也對不誠信的行爲予以有效打擊遏制。

    特別強調一點,因案例三衍生出來的關于拆遷補償款如何分配的案件也由紅山區人民法院審理完畢,本文發稿時,判決尚未生效。中央電視台《今日說法》欄目對此案全程跟蹤采訪,節目後期制作接近尾聲,預計于2019年1月播出,相關判決結果將在後續報道中公布。

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